Поговорим о формировании стоимости на риэлтерскую услугу.
Безусловно, стоимость услуг риэлтера не может быть "шаблонной" и всегда
возможны вариации - в зависимости от стоимости объекта, классификации
клиента (повторное обращение, клиент уже имеющий договорные
обязательства с АН-к примеру, эксклюзивный договор, итд)- то есть
фиксированная стоимость услуг может мотивированно быть изменена
(уменьшена) непосредственно по согласованию с менеджментом Агентства
Недвижимости.
Подчеркиваю - мотивированно, поскольку такое понятие, как "торг" не лежит в основе формирования цены за риэлтерскую услугу. Итак, скидка может быть предоставлена:
-В случае, если заказчик заключил эксклюзивный договор с Агентством и через это же Агентство приобретает себе жилье взамен
-В
случае, если стоимость объекта превышает 100000 долларов США (в каждом
агентстве разный подход к формированию верхнего порога цены для
рассмотрения возможности предоставления скидки) -В случае подписания покупателем эксклюзивного договора с агентством на поиск объекта недвижимости
-В других случаях - на усмотрение менеджмента Агентства Недвижимости. Другие
случаи - имеется ввиду, если у клиента действительно экстраординарная
финансовая ситуация, и не предоставление скидки может привести к срыву
сделки. Других оснований для скидки за риэлтерскую услугу не существует!
И
подчеркну - вопрос снижения стоимости риэлтерской услуги лежит в
компетенции именно менеджмента Агентства - но никак не в компетенции
риэлтера. Из чего же складывается стандартная риэлтерская услуга и за что оплачивается такая сумма? Поговорим об этом в этой статье.
Со
стороны, говорят многие, кажется все просто - обратился к риэлтеру -
тот показал квартиры-помог оформить договор о намерениях (задаток),
собрал нулевки (справки об отсутствии задолженностей по коммунальным
платежам). посидел на сделке... И за это 5 процентов? Давайте же
посмотрим и проанализируем фактическую работу, которую проводит риэлтер
в цепочке "Обращение"- "Сделка".
1) Наиболее частый способ
нахождения риэлтором и покупателем друг друга - рекламные объявления,
размещенные риелтором в печатном рекламном издании, интернете или иным
способом (к примеру, рекламные листовки итд) В этой рекламе риэлтер
указал конкретный объект или перечень объектов, которые привлекли Ваше
внимание. Этот объект или перечень объектов - как не парадоксально для
Вас это звучит - результат ежедневной работы риэлтера с информацией,
отслеживания тенденций рынка, аналитика, прозвон информации для
уточнения возможного люфта (изменения) цены и так далее. Из всей базы
данных - риэлтер, с чутьем маркетолога, выбирает именно те объекты,
которые, возможно, могут Вас заинтересовать, объекты, на которые есть
спрос на рынке недвижимости. И - разместил свое объявление в том
издании, которое читают в поиске варианта для покупки жилья
потенциальные покупатели на рекламируемый объект. То есть, риэлтер
сделал два первых шага
-Информация
-Реклама 2)Вы
позвонили риэлтеру для получения более конкретной информации по
рекламируемому объекту (объектам). Зачастую, формат рекламного
объявления ограничивается 20 словами, и в полной мере описать все плюсы
и минусы объекта не представляется возможным. В телефонном режиме
происходит Ваша первая вербальная коммуникация с риэлтером, в которой
профессионал рынка недвижимости более конкретно, вплоть до мелочей,
расскажет Вам об объекте, расскажет все преимущества и недостатки. В
случае Вашей заинтересованности рекламируемым объектом - организует
просмотр объекта на компромиссное для вас и продавца недвижимости
время. В случае же, если объект Вас не заинтересовал по каким то
параметрам-риэлтер внимательно выслушает Ваши требования к
подыскиваемому жилью, задаст уточняющие вопросы - и предложит Вам
другие варианты, которые подходят по всем заданным Вами параметрам, или
попросит паузу(время) для поиска и формирования предложения по
требуемым именно Вам вариантам
3)Профессиональный риэлтер
постоянно с Вами на связи, предлагает варианты, описывает положение дел
на рынке недвижимости на текущий момент, рыночные цены итд. И вот
предложение для Вас сформировано - и можно приступать к осмотру.
Риэлтер организовывает встречу и просмотр вариантов. Сразу замечу- на
первую встречу с риэлтером необходимо обязательно взять с собой свой
паспорт - для подписания договора на оказание
информационно-консультационных услуг. В случае отсутствия у Вас
паспорта, риэлтер просто не имеет права предоставлять Вам услугу и
показывать подготовленные для Вас квартиры (обычно, риэлтера, который
нарушает это правило, увольняют - и в другие крупные АН ему путь уже
закрыт навсегда) 4)Вы работаете с риэлтером, осматриваете
предложенные им варианты. И-вроде.. вот эта квартира интересна. И
ремонт. И планировка.. и этаж-в общем, все о чем и мечталось!
БЕРУ!!!возглашаете Вы!
на этом - 20 % работы риэлтера
закончено.. Не 90 %, как некоторые думают.. а 20. (хотя в
агентствах-однодневках это действительно все 90 %, но сейчас не о них,
а о профессиональных Агентствах Недвижимости)
5)Риэлтер
осуществляет первичную проверку правоустанавливающих документов,
техпаспорта, паспортов владельцев жилья. Первичную -потому что более
"глубокую" делают в Агентствах недвижимости другие специалисты-
эксперты, начальники отдела, юристы ) Так же, риэлтер выясняет условия
продажи - не всякую ведь квартиру, которая Вам понравилась, возможно
будет приобрести в Вашей ситуации - к примеру, Вам надо купить и
заселиться в течении 1 месяца, а продавцам надо найти взамен жилье, да
еще и опекунский совет.. и перепланировку. В общем -месяца на 2
минимум! Есть у Вас столько времени? Риэлтер-профессионал узнает все
нюансы продажи, проверит документы, технический паспорт - на предмет
неузаконенных перепланировок, поможет прийти Вам и продавцу объекта к
компромиссу-по стоимости объекта, условиям продажи и другим спорным
вопросам. 6)После нахождения компромисса по всем вопросам риэлтер
назначит Вам время для посещения офиса Агентства и заключения договора
о намерениях (задатка). В этом договоре будут на "бумаге" отражено все,
о чем Вы и продавцы объекта договорились между собой - стоимость, за
которую приобретается недвижимость, срок, до которого должна быть
произведена сделка купли продажи, срок выселения(освобождения) объекта,
срок снятия с регистрации(выписки), погашения коммунальных
задолженностей и так далее. Перед заключением договора о намерениях,
эксперт агентства выяснит вопрос об отсутствии запрета на отчуждение
недвижимости - нет ли на ней "ареста", нет ли на покупателях или
продавцах запретов, которые препятствовали бы заключению сделки
купли-продажи. Такая проверка производится 2 раза - до заключения
договора о намерениях и непосредственно перед подписание договора
купли-продажи.
7)После подписания договора о намерениях начинается основная работа Агентства по недвижимости.
-история квартиры изучаются
процессы перехода прав собственности на приобретаемый Вами объект.
Ведь, если, к примеру, в одной из предшествующих Вашей, были нарушены,
к примеру права несовершеннолетних или малолетних, либо была заключена
мнимая сделка, либо были незаконно лишены права на собственность лица,
имеющие право на приватизацию, и еще более 100 причин - тогда в
дальнейшем Вы вполне рискуете потерять квартиру..
-коммунальные задолженности Риэлтер
проверяет, что действительно продавец проплатил все коммунальные
задолженности, и Вы купите квартиру, свободную от долгов
-контроль снятия с регистрации -консультации продавца и покупателя
В
процессе подготовки к сделке всегда возникают вопросы и у продавца, и у
покупателя-вопросы по юридической части, или непосредственно по
риэлтерской работе (к примеру, опекунский совет, наследство, узаконение
перепланировки)- Вы, как клиент агентства, в любое удобное для вас
время можете получить консультацию в Агентстве. -организация нотариального оформления
-подготовка и (или) контроль подготовки документов (вытяг с реестра прав собственности итд) -проверка
снятия с регистрации-все ли продавцы выписаны, не остались ли
зарегистрированные в квартире лица( очень серьезный момент, к нему, как
правило, подходят очень ответственно)
8)Итак, ближе, как говорится, к сделке. Действия риэлтера
-Перед
сделкой еще раз проверяем объект, который Вы сегодня покупаете-все ли,
как договаривались, произведены ли в квартире изменения (к примеру,
сорвали линолеум, розетки(бывает и такое), произвели другие действия,
которые нарушают предварительно достигнутые письменные договоренности -проверка
денег Перед подписанием договора купли-продажи Вы и продавец идете, в
так называемую, комнату для расчетов. При необходимости,
профессиональный риэлтер расскажет Вам, как проверить - не фальшивые ли
купюры - хотя, проверять и нести за это ответственность, все таки
придётся именно Вам- риэлтер не эксперт по банкнотам. Есть и иные
варианты и методы проверки, работающий с вами профессионал рынка
недвижимости обязательно об этом расскажет
-вычитка нотариального договора -проверка соблюдения договоренностей
-решение спорных и конфликтных ситуаций -средства
под «выписку» и освобождение объекта после сделки В случае, если
Продавец не снят с регистрации до сделки купли-продажи, Агентство
Недвижимости оставляет у себя залоговую сумму, которая будет возвращена
продавцу немедленно после снятия с регистрации (залоговая сумма должна
находиться непосредственно в офисе Агентства, но никак не у агента.
-регистрация права собственности после заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать этот договор в БТИ- пройти государственную регистрацию
9)В
случае, если к моменту сделки продавец не передал Вам ключи (не
освободил недвижимость), вместе с риэлтером, в срок, оговоренный Вами и
продавцом для освобождения, Вы едите к продавцу для проверки
объекта и заключения акта приема-передачи объекта покупателю В этой
статье я попытался частично рассказать о подводной кухне,
действительных шагах, которые выполняет риэлтер и агентство на пути к
сделке. Умышленно не пишу о других расходах АН-оплата юриста,
содержание или аренда офиса(офисов), зарплата обслуживающему персоналу
и так далее.
Надеюсь, после прочтения данной статьи,
вопрос-за что 5 % -отпадет сам собой и Вы совсем другими глазами
посмотрите на риэлтерский труд - ТРУД ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО РИЭЛТЕРА!
