Вариант очень простой: следует выяснить по Авизо или на
сайтах агентств недвижимости – разницу между квартирами «после
строителей» в новостройках (в их описании обычно присутствуют слова
«будiвельне оформлення») и квартир с евроремонтом. После этого из
полученной разницы следует вычесть стоимость евроремонта (из расчета
250 $/м2 за материалы и работу заказанной вами бригады) а также вычесть
и 10% стоимости послеремонтной квартиры (эти деньги придется выложить
за оформление двух сделок купли-продажи недвижимости маклерам и
госорганам). Полученная цифра и будет возможной вашей прибылью, которую
можно получить уже через месяц-два после инвестирования в квартиру.
При
этом под инвестиционным евроремонтом мы понимаем более-менее
приближенное к международному качеству жилья вложение материалов –
начиная с профессионального тщательного выравнивания полов, потолков и
стен и заканчивая высоким качеством и эстетикой сантехники и красивым и
удобным расположением освещения. Упоминаем об этом потому, что
отечественной реалией является и евроремонт в значении – косметическое
покрытие всех заметных мест квартиры среднеценовыми материалами или
вставка аналогичных элементов в низкоценовую инфраструктуру квартиры.
Это, безусловно, хороший бюджетный вариант по сочетанию
эстетика/затраты – но увы, он очень мало влияет на цену недвижимости,
не более 5-10 тысяч долларов при затратах 2-3 тысячи, что делает
невозможным использование такого ремонта в качестве инвестиции.
Для
первоначального изучения лучше выбрать квартиры в домах трех-пятилетней
давности (на данный момент 2005-2007 годов) – только в них одновременно
можно найти и еще непроданное незаселенное жилье, и обжитые квартиры с
хорошим ремонтом. Поскольку статья предназначена не для миллионеров, а
для инвесторов со 100-200-ми тысячами долларов, для примера
исследования мы взяли относительно дешевую троещинскую улицу
Милославскую – а именно, ее новый «четный» квартал из шести утепленных
домов как раз указанных годов постройки (Милославская, 2, 4, 6, 2а, 4а
6а – серия КТУ).
Агентства недвижимости предлагают квартиры в
этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с
высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175
тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену
последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100
квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на
оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый
инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000
долларов или 13% от вложенных 155 тысяч.
В случае одно и
двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на
недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула:
120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в
случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по
раным типам квартир может оказаться и иным.
И разумеется,
инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится
выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном
районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о
повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для
инвестиции смотрите здесь ). Разумеется, аналогичный принцип можно
приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта»
в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х
годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч
долларов в близкие к центру или станциям метро районы.
Недострой + ремонт – есть ли смысл?
Казалось
бы, гораздо больший выигрыш может ожидать того, кто профинансирует
квартиру в строящемся доме, который заканчивается постройкой (что
снижает риск «вечного недостроя», хотя и не устраняет его совсем, но
зато заметно «снижает» цену квартир по сравнению с уже сданным домом).
Так,
на той же дешевой пока Троещине на улице Цветаевой в почти законченном
и уже частично сданном ряде «многосекционок» серии АППС-люкс в конце
февраля можно купить однокомнатную квартиру от 62 тысяч долларов,
трехкомнатную за 100 тысяч. Риск несдачи этого явно живого объекта в
ближайший год-два, по наблюдениям автора, уже стремится к нулю. При
этом после такой инвестиции и последующей вполне вероятной продаже
«единички» с евроремонтом за 95 тысяч, а «трешки» за 180 тысяч, можно
«наварить» 13 тысяч американских единиц в случае однокомнатного жилья и
35 тысяч в случае трехкомнатного.
Однако и без ремонта
квартиры в уже сданных секциях этих домов стоят примерно на те же суммы
дороже (однокомнатная 75 тысяч, трехкомнатная 135 тысяч). А ведь
маклерские и налоговые выплаты при меньшей стоимости жилья вы платите
меньшие. Вывод если инвестировать в «почти-дострой», то ремонт делать
не обязательно. Разве что вы собираетесь до продажи некоторое время
жилье сдавать. Впрочем, в приведенном троещинском варианте найти
арендатора, согласного снимать евроремонтную квартиру за
соответственную цену на улице Цветаевой, будет весьма непросто.
И
наконец, если вы будете инвестировать в только начатую постройку, там
прибыль возможна в два-три раза большая, чем вышеуказанные числа. Но
там и сроки, даже если все пойдет по плану, немалые, и риски, особенно
в кризис, для небогатых людей непомерно огромные...
Самая выгодная инвестиция: прогноз риэлтеров
Однако
в условиях маловероятности повышения цен на квартиры в Киеве
действительно выгодной инвестицией 100-200 тысяч долларов в
недвижимость риэлтеры называют покупку и ремонт домов с участками за
пределами города.
Прежде всего, речь идет о Крыме. В
«провинциальных» приморских поселках (Кастрополь, Малореченское,
Курортное и т. д.) в настоящее время можно приобрести и недостроенный
коттедж от 100 000 долларов, и старый обычный частный дом от 30 000 с
небольшими участками вокруг них. При этом, по мнению наблюдателей,
после стабилизации политической ситуации в Украине и некоторого
замедления кризисной «кривой» в России и Украине вернется массовый
спрос на крымскую прибрежную землю, что вызовет обратный рост ранее
падавших крымских цен.
Ориентировочно, такой глобальной рост
– и в отношении самой земли, и в отношении готовых дачных комплексов –
с лета 2010 до 2012 года составит 30-50%. При этом случае проведения
хорошего ремонта – возможно надстройки и расширения, и превращения
обычного частного дома в некое подобие коттеджа на 5-6 и более
отдыхающих – можно быть уверенным в возможности продажи этого же
комплекса через пару лет на 70-80% дороже цены его покупки.
Таким
образом, приобретя в приморском поселке старый дом и 10 соток за 100
тысяч близ моря, сделав там за 30 тысяч долларов ремонт и потратив за
несколько лет тысяч пять на поддержание дома в надлежащем состоянии,
вполне вероятно сбыть весь комплекс через пару лет за 180 тысяч, а то и
дороже – покупатели в лице крымчан, занимающихся рекреационнным
бизнесом, обычно быстро находятся. Попутно в эти же годы можно и нужно
сдавать дом отдыхающим, получая при этом дополнительный доход при плате
10-15 долларов в день – 4-5 тысяч долларов в сезон (каковых денег с
избытком хватит и на текущий ремонт, и на выплаты местному жителю,
которого вы наймете посматривать за объектом в несезон). И, возможно,
продавать недвижимость вам вообще не захочется. В конце концов, в
собственном доме близ моря можно хоть иногда отдыхать и самому – а это
ведь не только несомненное удовольствие, но и экономия финансов.
Аналогично
ожидается повышение (возвращение) цен и на участки (коттеджи, дачи)
вокруг Киева. Однако тут повышение стоимости прогнозируют на уровне
максимум 15-20%, то есть в случае хорошо отремонтированной дачи или
еврокоттеджа при вложении в покупку неремонтированного или
недостроенного жилья с участком и его последующий ремонт 120 тысяч
можно ожидать продажи этого комплекса за 150 тысяч, но вряд ли больше.
Да и рынок аренды дач под Киевом весьма неразвит, то есть получить
доход от этого маловероятно, а вопрос охраны (и расходов на нее) такого
комплекса почти везде (кроме хорошо охраняемых садовых товариществ)
стоит довольно остро.
